Què és hipoteques cases prefabricades i quan aplica
Una hipoteca per a casa prefabricada és un préstec amb garantia real sobre un habitatge industrialitzat, sempre que estigui ancorada al terreny i compleixi la normativa per ser un bé immoble. Aplica quan la casa s'executa amb projecte, llicència i s'inscriu al Registre de la Propietat.
A la pràctica, molts bancs la tramiten com hipoteca d'autopromoció: et financen la construcció per fases i, en acabar, es converteix en hipoteca “normal”. Si la casa és mòbil o no es fixa amb fonamentació, no es pot hipotecar; en aquest cas el finançament sol ser un préstec personal.
Consell ràpid: abans de comparar ofertes, confirma amb el fabricant que l'habitatge compleix CTE (Codi Tècnic de l'Edificació) i que es lliurarà amb certificat final d'obra i llicència de primera ocupació. Més info tècnica: Codi tècnic de l'edificació.
Requisits o claus que has de complir
Necessites terreny adequat, projecte visat i llicències; a més, que el banc accepti l'operació com autopromoció. Sense fonamentació i registre, no hi ha hipoteca sobre la casa.
Terreny i legalitat urbanística
- Ser titular del terreny urbanitzable o urbà.
- Que el planejament permeti ús residencial i la tipologia prefabricada.
- Llicència d'obra concedida per lAjuntament.
- Geotècnic i projecte de fonamentació adequats al sistema modular.
Habitatge prefabricat i documentació tècnica
- Projecte redactat per arquitecte i visat.
- Direcció facultativa (arquitecte i aparellador).
- Contracte amb el fabricant/constructora, amb fites de pagament i qualitats.
- Al final: certificat final d'obra, cèdula d'habitabilitat o llicència de primera ocupació i inscripció registral.
Banc i condicions habituals
- Hipoteca d'autopromoció amb disposicions per certificacions.
- Finançament sobre el menor entre taxació de l'habitatge acabat i pressupost, amb límits (típic 70–80%).
- Aportació pròpia per a terreny, impostos i part de lobra.
Micro-checklist de viabilitat
- La casa anirà amb fonamentació fixa i ancoratges? Sí/No
- Disposo de terreny apte o ho tindré abans de demanar la hipoteca? Sí/No
- El fabricant entrega projecte visat i s'adapta al CTE? Sí/No
- Puc cobrir el 20-30% d'aportació i despeses? Sí/No
- El calendari de pagaments del fabricant encaixa amb les disposicions del banc? Sí/No
Un cas típic: l'Anna tenia el terreny i un pressupost tancat amb el fabricant modular. El banc va acceptar l'operació com a autopromoció perquè la casa s'ancorava a fonamentació, complia CTE i s'inscriuria al Registre.
Guia de referència per a clients bancaris: Portal del Client Bancari (Banc d'Espanya).
Com fer-ho pas a pas
La ruta més segura és tancar tècnic, legal i financer en paral·lel. Aquests passos eviten bloquejos i sobrecostos.
- Analitza el terreny: qualificació urbanística, reculades, escomeses i estudi geotècnic bàsic.
- Defineix el projecte: tria fabricant, configura model i tanca memòria de qualitats i pressupost.
- Projecte visat i llicència: el teu arquitecte presenta projecte i obtens la llicència municipal.
- Demana la hipoteca d'autopromoció: aporta títol del terreny, projecte, llicència i pressupost. Demana taxació de la vivenda finalitzada.
- Signatura i primeres disposicions: el banc fixa fites (fonamentació, estructura, tancament, acabats…). Cobres segons certificacions.
- Final d'obra i alta: certificats finals, llicència de primera ocupació, alta de subministraments i inscripció al Registre.
- Novació a hipoteca definitiva: el préstec d'obra es transforma en hipoteca d'habitatge acabat amb quota estàndard.
Tipus pràctic: coordina amb el fabricant que el seu calendari de cobraments coincideixi amb els fites certificables pel tècnic, així el banc pot alliberar fons a temps.
Opcions o alternatives (comparativa breu)
Si no encaixes en la hipoteca d'autopromoció, hi ha vies mixtes: ampliar hipoteca sobre un altre habitatge, préstec personal o fórmules amb el fabricant. Trieu segons imports, terminis i capacitat de pagament.
| Opció | Què és | Pros | Contres | Quan utilitzar |
|---|---|---|---|---|
| Hipoteca autopromoció | Finança obra per fases i després es converteix en hipoteca normal. | Tipus més baixos, import alt, terminis llargs. | Paperejaments tècnics, disposicions per fites, aportació inicial. | Habitatge amb fonamentació i registre; tens terreny/llicència. |
| Hipoteca habitatge acabat | Compra clau en mà ja inscrita i habitable. | Tramitació simple, alliberament únic. | Només si la casa ja està finalitzada i inscrita. | Compres a promotor amb obra acabada. |
| Préstec personal | Crèdit sense garantia real sobre la casa. | Rapidesa, menys requisits tècnics. | Tipus alts, terminis curts, imports limitats. | Cases mòbils o imports petits. |
| Hipoteca sobre un altre habitatge | Amplies o rehipoteques casa teva actual per finançar la prefabricada. | Tipus d'hipoteca, imports més grans. | Risc sobre el teu habitatge actual. | Tens patrimoni i necessites liquiditat immediata. |
| Pla de pagaments del fabricant | Calendari fraccionat directe amb l'empresa. | Senzillesa, s'alinea amb fabricació. | No és finançament; requereix fons propis o crèdit a part. | Quan el banc triga i el cost és assumible. |
Si dubtes entre dues vies, demana al teu banc una preaprovació i al fabricant un calendari compatible amb certificacions. Recurs general sobre tipus de préstecs: finançament (Banc d'Espanya).
Costos/beneficis i què compensa
La hipoteca d'autopromoció sol sortir a compte pels tipus i els terminis. A canvi, exigeix més control documental i que tu aportis part del cost per endavant.
Costos habituals
- Terreny: compra, impostos i notaria (no sempre finançables).
- Projecte i llicències: honoraris tècnics, taxes i impostos d'obra.
- Obra: fonamentació, mòduls, transport, muntatge, escomeses.
- Hipoteca: taxació, comissió d'obertura (si n'hi ha), interessos durant l'obra.
- Legalització: final d'obra, primera ocupació, registre i subministraments.
Beneficis clau
- Tipus d'interès més baix que un préstec personal.
- Termini llarg i quota assumible després del lliurament.
- Protecció del consumidor hipotecari i opció de amortització anticipada.
Què compensa segons el cas?
- Si casa teva és modular amb fonamentació i la registraràs: gairebé sempre compensa la autopromoció.
- Si és mòbil o temporal: valora préstec personal o hipoteca sobre un altre habitatge.
- Si el banc no arriba a temps: fes servir fons propis i sincronitza amb la primera disposició bancària.
Exemple realista: Lluís i Marta tenien 30% destalvi i terreny pagat. El banc els va prestar el 75% del cost de l?obra, alliberant fons en 4 fites. Van pagar interessos només pel que disposa i, al final, van convertir a hipoteca estàndard amb quota estable.
Despeses típiques d'hipoteca i drets del client: hipoteques (Banc d'Espanya).
Errors freqüents i com evitar-los
Les ensopegades més cares vénen per llicències i calendari de pagaments. Amb planificació, s'eviten.
- Comprar terreny no apte
Solució: demana informe urbanístic previ i consulta reculades i ocupació abans de signar. - No alinear pagaments del fabricant amb el banc
Solució: fixa fites certificables (fonamentació, estructura, tancaments, final) i adjunta'ls al contracte. - Casa sense fonamentació o “mòbil”
Solució: decideix des del començament si vols hipoteca; exigeix fonamentació i ancoratges amb projecte. - Subestimar costos d'obra i llicències
Solució: afegeix un 10–15% de contingència i sol·licita pressupost desglossat. - Manca de documentació final
Solució: pacta per contracte el lliurament de final d´obra, habitabilitat i llibre de l´edifici. - Assegurança decennal ignorada
Solució: si pots vendre en 10 anys o el teu banc ho exigeix, contracta'l des de l'inici per evitar bloquejos.
FAQs clares i curtes
Es pot hipotecar una casa prefabricada?
Sí, si hi és ancorada al terreny, té projecte i llicència, compleix el CTE i s'inscriu al Registre de la Propietat. En aquest cas es tramita com a hipoteca de autopromoció. Si és una casa mòbil sense fonamentació, no és hipotecable: es finança amb préstec personal o amb altres garanties.
Quin percentatge finança el banc a una casa prefabricada?
Solen finançar entre el 70% i el 80% del menor import entre la taxació de lhabitatge acabat i el pressupost, descomptant el valor del terreny si ja és teu. Necessitaràs aportar estalvis per a la resta i per a despeses de llicències, tècniques i escriptures.
Puc incloure el terreny a la hipoteca?
Depèn del banc i del moment. Si ja teniu el terreny pagat, teniu en compte per a la taxació de l'obra final. Si ho compres ara, alguns bancs permeten incloure'l a l'operació d'autopromoció, encara que el percentatge finançable del sòl sol ser més conservador.
Com s'alliberen els fons a l'autopromoció?
Per fites d'obra, després de certificació tècnica: fonamentació, estructura/mòduls, tancaments, instal·lacions i final. El banc gira una taxació o visita de control a cada fase i allibera el percentatge pactat. Així pagues interessos només sobre el capital disposat.
Quina documentació demanarà el banc?
Títol del terreny, projecte visat, llicència d'obres, contracte amb fabricant, pressupost detallat, estudi geotècnic, taxació, DNI i ingressos. Al final, certificat final d'obra, habitabilitat o primera ocupació inscripció registral per convertir hipoteca definitiva.
Necessito assegurança decennal en una casa prefabricada?
Com a autopromotor per a ús propi, no sempre és obligatori. Tot i això, alguns bancs ho exigeixen i serà necessari si penses vendre l'habitatge d'aquí a 10 anys. Confirmeu-ho amb la vostra entitat i amb el tècnic des de l'inici del projecte.
Què passa si la casa és mòbil o sobre rodes?
No es considera bé immoble i no és hipotecable. El finançament típic és un préstec personal, rènting o hipoteca sobre una altra propietat com a garantia. Revisa, a més, la normativa municipal d'instal·lació de cases mòbils i els permisos requerits.
La taxació es fa abans de construir-la?
Sí. Es realitza una taxació sobre plànol de lhabitatge acabat, utilitzant projecte, memòria de qualitats i valor del terreny. Després, el taxador o l'entitat verifiquen per fases que l'obra progressa d'acord amb el projecte per alliberar fons.
Quan triga tot el procés?
Des de tancar projecte i llicència fins a mudar-te, un termini realista és de diversos mesos, segons tràmits municipals, fabricació i muntatge. L'aprovació bancària sol trigar setmanes; planifica que la primera disposició coincideixi amb linici de fonamentació i muntatge.
Puc començar l?obra sense hipoteca concedida?
No és recomanable. Sense hipoteca aprovada podries quedar sense liquiditat a mitja obra. El més prudent és tenir preaprovació, taxació favorable i calendari de disposicions pactat amb el banc i el fabricant abans diniciar treballs.
Idea clau: si casa teva prefabricada serà un immoble amb registre, la hipoteca d'autopromoció sol ser la via més sòlida. Pròxim pas: valida terreny, projecte i terminis amb el teu arquitecte i demana preaprovació bancària amb taxació sobre plànol.
