Was ist eine Hypothek auf Fertighäuser und wann gilt sie?
Eine Fertighaushypothek ist ein Darlehen, das durch ein Industriegebäude abgesichert ist, vorausgesetzt, es ist im Boden verankert und die Vorschriften einhalten, um ein Immobilie. Gilt, wenn das Haus mit einem Projekt und einer Lizenz gebaut und im Grundbuch eingetragen ist.
In der Praxis verarbeiten viele Banken es als Eigenwerbungshypothek: Sie finanzieren den Bau in Phasen und nach der Fertigstellung wird es zu einer "normalen" Hypothek. Wenn das Haus mobil ist oder nicht mit einem Fundament gesichert ist, kann es nicht mit einer Hypothek belastet werden; in diesem Fall ist die Finanzierung in der Regel eine Privatkredit.
Kurzer Tipp: Bevor Sie Angebote vergleichen, vergewissern Sie sich beim Hersteller, dass das entspricht CTE (Technische Bauordnung) und wird geliefert mit Abschlusszeugnis Und ErstbezugslizenzWeitere technische Informationen: Technische Bauordnung.
Voraussetzungen bzw. Schlüssel, die Sie erfüllen müssen
Sie benötigen geeignetes Land, ein genehmigtes Projekt und Lizenzen; und die Bank muss die Operation als EigenwerbungOhne Fundament und Eintragung liegt keine Hypothek auf dem Haus.
Land- und Stadtplanungsrecht
- Seien Sie der Inhaber des bebaubares oder städtisches Land.
- Dass die Planung eine Wohnnutzung und die Plattenbautypologie berücksichtigt.
- Baugenehmigung vom Stadtrat bewilligt.
- Geotechnisches und Gründungsprojekt passend zum Baukastensystem.
Fertighäuser und technische Dokumentation
- Projekt geschrieben von Architekt und Visum.
- Fakultative Richtung (Architekt und Gutachter).
- Vertrag mit dem Hersteller/Bauunternehmen, mit Zahlungsmeilensteine und Qualitäten.
- Am Ende: Abschlusszeugnis, Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugslizenz und Anmeldung.
Bank- und übliche Bedingungen
- Eigenwerbungshypothek mit Bestimmungen für Zertifizierungen.
- Finanzierung auf der unerheblich zwischen der Bewertung des fertigen Hauses und dem Budget, mit Grenzen (normalerweise 70–80%).
- Eigenleistung für Grundstück, Steuern und einen Teil der Arbeiten.
Mikro-Checkliste zur Machbarkeit
- Wird das Haus mit festes Fundament und Anker? Ja/Nein
- Habe ich geeignetes Grundstück Oder werde ich es vor der Beantragung der Hypothek haben? Ja/Nein
- Liefert der Hersteller? genehmigtes Projekt und entspricht es dem CTE? Ja/Nein
- Kann ich die 20–30%-Beitrag und Ausgaben? Ja/Nein
- Der Zahlungsplan des Herstellers passt mit den Bestimmungen der Bank? Ja/Nein
Ein typischer Fall: Ana hatte mit ihrem Fertighaushersteller das Grundstück und ein Budget vereinbart. Die Bank akzeptierte die Transaktion als Eigenwerbung, da das Haus auf einem Fundament verankert war, die CTE-Anforderungen (Certification of Construction Technology) erfüllte und im Grundbuch eingetragen werden würde.
Nachschlagewerk für Bankkunden: Bankkundenportal (Bank von Spanien).
So geht's Schritt für Schritt
Der sicherste Weg besteht darin, die technischen, rechtlichen und finanziellen Prozesse parallel abzuschließen. Diese Schritte vermeiden Blockaden und Kostenüberschreitungen.
- Analysieren Sie das Gelände: städtebauliche Qualifikation, Rücksprünge, Anschlüsse und geotechnische Grundlagenstudien.
- Definieren Sie das Projekt: Wählen Sie den Hersteller, konfigurieren Sie das Modell und legen Sie die Spezifikationen und das Budget fest.
- Projektvisum und Lizenz: Ihr Architekt stellt das Projekt vor und Sie erhalten die kommunale Lizenz.
- Beantragen Sie eine Eigenwerbungshypothek: Stellt Grundbucheintrag, Projekt, Lizenz und Budget bereit. Fordert eine Bewertung des fertigen Hauses an.
- Unterschrift und erste Bestimmungen: Die Bank legt Meilensteine fest (Gründung, Struktur, Schließung, Fertigstellung usw.). Sie erhalten eine Zahlung auf Basis von Zertifizierungen.
- Arbeitsende und Entlassung: Abschlusszeugnisse, Erstbezugsschein, Versorgungsanmeldung und Eintragung im Grundbuchamt.
- Novation einer endgültigen Hypothek: Das Baudarlehen wird in eine Hypothek für ein fertiges Haus mit einer Standardrate umgewandelt.
Praxistipp: Stimmen Sie sich mit dem Hersteller ab, damit Ihr Zahlungsplan mit dem übereinstimmt zertifizierbare Meilensteine durch den Techniker, damit die Bank die Mittel rechtzeitig freigeben kann.
Optionen oder Alternativen (kurzer Vergleich)
Wenn Sie keinen Anspruch auf eine selbst finanzierte Hypothek haben, gibt es alternative Möglichkeiten: die Aufnahme einer Hypothek auf ein anderes Haus, einen Privatkredit oder einen Bausparvertrag. Wählen Sie nach Betrag, Laufzeit und Rückzahlungskapazität.
| Option | Was ist | Vorteile | Nachteile | Wann zu verwenden |
|---|---|---|---|---|
| Eigenwerbungshypothek | Es finanziert die Arbeiten in Etappen und wandelt sich anschließend in eine normale Hypothek um. | Niedrigere Zinsen, hohe Beträge, lange Laufzeiten. | Technische Unterlagen, Meilensteinvereinbarungen, erster Beitrag. | Gehäuse mit Fundamenten und Registrierung; Sie haben Land/Lizenz. |
| Hypothek auf fertiges Haus | Schlüsselfertiger Kauf, bereits registriert und bewohnbar. | Einfache Verarbeitung, einmalige Freigabe. | Nur wenn das Haus bereits fertiggestellt und registriert ist. | Käufe von Entwicklern mit abgeschlossener Arbeit. |
| Privatkredit | Kredit ohne dingliche Sicherheit auf das Haus. | Geschwindigkeit, weniger technische Anforderungen. | Hohe Zinsen, kurze Laufzeiten, begrenzte Beträge. | Wohnmobile oder Kleinmengen. |
| Hypothek auf ein anderes Haus | Sie erweitern Ihr aktuelles Haus oder nehmen eine neue Hypothek auf, um das Fertighaus zu finanzieren. | Hypothekenarten, höhere Beträge. | Risiko für Ihr aktuelles Zuhause. | Sie verfügen über Vermögen und benötigen sofortige Liquidität. |
| Zahlungsplan des Herstellers | Kalender direkt mit dem Unternehmen teilen. | Einfachheit, im Einklang mit der Fertigung. | Es handelt sich nicht um eine Finanzierung, sondern um eigene Mittel oder einen separaten Kredit. | Wenn sich die Bank Zeit lässt und die Kosten erschwinglich sind. |
Wenn Sie zwischen zwei Optionen zögern, fragen Sie Ihre Bank nach einer. Vorabgenehmigung und dem Hersteller einen mit Zertifizierungen kompatiblen Zeitplan. Allgemeine Informationen zu Darlehensarten: Finanzierung (Bank von Spanien).
Kosten/Nutzen und was sich lohnt
Eigenvermarktete Hypotheken sind aufgrund ihrer Zinssätze und Konditionen in der Regel günstiger. Im Gegenzug erfordern sie eine umfassendere Dokumentation und erfordern, dass Sie einen Teil der Kosten im Voraus bezahlen.
Übliche Kosten
- Land: Kauf, Steuern und Notar (nicht immer finanzierbar).
- Projekt und Lizenzen: technische Gebühren, Abgaben und Bausteuern.
- Baustelle: Fundament, Module, Transport, Montage, Anschlüsse.
- Hypothek: Bewertung, Eröffnungsprovision (falls vorhanden), Interesse während der Arbeit.
- Legalisierung: Fertigstellung der Arbeiten, Erstbezug, Anmeldung und Lieferung.
Hauptvorteile
- Zinssatz niedriger als ein Privatkredit.
- Langfristig und eine erschwingliche Gebühr nach der Lieferung.
- Hypotheken-Verbraucherschutz und Option von vorzeitige Rückzahlung.
Was gleicht jeweils aus?
- Wenn Ihr Haus modular mit Fundament und Sie werden es registrieren: es kompensiert fast immer die Eigenwerbung.
- Wenn es Mobile oder vorübergehend: Erwägen Sie einen Privatkredit oder eine Hypothek auf ein anderes Haus.
- Wenn die Bank nicht pünktlich kommt: Verwenden Sie Eigenkapital und synchronisiert sich mit der ersten Bankbereitstellung.
Realistisches Beispiel: Luis und Marta hatten 301 TP3 Billionen gespart und das Grundstück war abbezahlt. Die Bank lieh ihnen 751 TP3 Billionen der Baukosten und zahlte das Geld in vier Raten aus. Sie zahlten nur Zinsen auf den geliehenen Betrag und wandelten das Darlehen schließlich in eine Standardhypothek mit festem Zinssatz um.
Typische Hypothekenkosten und Kundenrechte: Hypotheken (Bank von Spanien).
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Die teuersten Rückschläge entstehen durch Lizenzierungs- und Zahlungspläne. Mit Planung lassen sich diese vermeiden.
- Kauf ungeeigneter Grundstücke
Lösung: Fordern Sie vor der Unterzeichnung einen vorläufigen städtebaulichen Bericht an und prüfen Sie die Rücksprünge und die Belegung. - Fehlende Abstimmung der Zahlungen des Herstellers mit der Bank
Lösung: behoben zertifizierbare Meilensteine (Fundament, Struktur, Umzäunung, Ausbau) und legen Sie diese dem Vertrag bei. - Haus ohne Fundament oder „mobil“
Lösung: Entscheiden Sie sich von Anfang an, ob Sie eine Hypothek wünschen; fordern Sie Fundamente und Anker mit einem Projekt an. - Unterschätzung der Bau- und Genehmigungskosten
Lösung: Fügen Sie ein 10–15%-Kontingenz und fordern Sie ein detailliertes Angebot an. - Fehlende Abschlussdokumentation
Lösung: Vertraglich vereinbaren die Lieferung von Fertigstellung des Baus, Bewohnbarkeit und Baubuch. - Zehnjährige Versicherung ignoriert
Lösung: Wenn Sie in 10 Jahren verkaufen können oder Ihre Bank dies verlangt, melden Sie sich von Anfang an an, um Lock-ins zu vermeiden.
Klare und kurze FAQs
Kann ein Fertighaus mit einer Hypothek belastet werden?
Ja, wenn es im Boden verankert, verfügt über ein Projekt und eine Lizenz, entspricht dem CTE und ist im Grundbuch eingetragen. In diesem Fall wird es als Hypothek bearbeitet EigenwerbungHandelt es sich um ein Mobilheim ohne Fundament, ist eine Hypothek nicht möglich: Die Finanzierung kann über einen Privatkredit oder andere Sicherheiten erfolgen.
Mit welchem Prozentsatz finanziert die Bank ein Fertighaus?
Sie finanzieren in der Regel zwischen 70% und 80% Der niedrigere Wert aus der Schätzung des fertigen Hauses und dem Kostenvoranschlag abzüglich des Wertes des Grundstücks, falls Sie es bereits besitzen. Für den Restbetrag sowie für Lizenz-, Technik- und Urkundengebühren müssen Sie Ersparnisse beisteuern.
Kann ich das Grundstück in die Hypothek einbeziehen?
Das hängt von der Bank und dem Zeitpunkt ab. Wenn Sie das Grundstück bereits bezahlt haben, wird es bei der Bewertung des endgültigen Projekts berücksichtigt. Wenn Sie es jetzt kaufen, können Sie es bei einigen Banken in die Eigenwerbungstransaktion einbeziehen, obwohl der finanzierbare Prozentsatz des Grundstücks in der Regel konservativer ist.
Wie werden Mittel für die Eigenwerbung freigegeben?
Von BaumeilensteineNach der technischen Zertifizierung: Fundament, Struktur/Module, Einhausungen, Installationen und Endbearbeitung. Die Bank führt in jeder Phase eine Bewertung oder Inspektion durch und gibt den vereinbarten Prozentsatz frei. So zahlen Sie nur Zinsen auf das abgerufene Kapital.
Welche Unterlagen wird die Bank verlangen?
Grundbucheintrag, genehmigtes Projekt, Baugenehmigung, Vertrag mit dem Hersteller, detaillierter Kostenvoranschlag, geotechnische Studie, Bewertung, Ausweis und Einkommen. Schließlich eine Bescheinigung über die Fertigstellung der Arbeiten, Bewohnbarkeit oder Erstbezug und Anmeldung in eine Dauerhypothek umwandeln.
Benötige ich für ein Fertighaus eine zehnjährige Versicherung?
Als Selbstbauer für den Eigenbedarf ist es nicht immer zwingend erforderlich. Einige Banken verlangen es jedoch, und es ist notwendig, wenn Sie planen, verkaufen das Haus innerhalb von 10 Jahren. Bestätigen Sie dies von Beginn des Projekts an mit Ihrer Bank und dem Techniker.
Was ist, wenn das Haus mobil oder auf Rädern ist?
Es handelt sich nicht um Immobilien und es ist nicht verpfändebarTypische Finanzierungsmöglichkeiten sind ein Privatkredit, ein Mietvertrag oder eine Hypothek auf eine andere Immobilie als Sicherheit. Informieren Sie sich auch über die kommunalen Vorschriften für die Aufstellung von Mobilheimen und die erforderlichen Genehmigungen.
Wird die Bewertung vor dem Bau durchgeführt?
Ja. A wird durchgeführt Off-Plan-Bewertung des fertigen Hauses anhand des Projekts, der Spezifikationen und des Grundstückswerts. Der Gutachter oder die Agentur überprüft dann schrittweise, ob die Arbeiten gemäß dem Projekt voranschreiten, um die Mittel freizugeben.
Wie lange dauert der gesamte Vorgang?
Vom Projektabschluss und der Lizenz bis zum Umzug ist ein realistischer Zeitrahmen mehrere Monate, abhängig von kommunalen Verfahren, Herstellung und Montage. Die Bankgenehmigung dauert in der Regel Wochen; planen Sie die erste Zahlung so ein, dass sie mit dem Beginn der Fundamentarbeiten und der Montage zusammenfällt.
Kann ich mit der Arbeit beginnen, ohne eine Hypothek aufzunehmen?
Es ist nicht empfehlenswert. Ohne eine genehmigte Hypothek könnte Ihnen mitten im Projekt das Geld ausgehen. Das Klügste, was Sie tun können, ist, Vorabgenehmigung, positive Bewertung und Vereinbarung des Bereitstellungsplans mit der Bank und dem Hersteller vor Beginn der Arbeiten.
SchlüsselideeWenn Ihr Fertighaus als Eigentumswohnung registriert wird, ist eine Eigenfinanzierung in der Regel die beste Option. Nächster Schritt: Klären Sie Grundstück, Projekt und Termine mit Ihrem Architekten ab und beantragen Sie die Vorabgenehmigung der Bank mit einer Off-Plan-Bewertung.
