Qué es hipotecas casas prefabricadas y cuándo aplica
Una hipoteca para casa prefabricada es un préstamo con garantía real sobre una vivienda industrializada, siempre que esté anclada al terreno y cumpla la normativa para ser un bien inmueble. Aplica cuando la casa se ejecuta con proyecto, licencia y se inscribe en el Registro de la Propiedad.
En la práctica, muchos bancos la tramitan como hipoteca de autopromoción: te financian la construcción por fases y, al finalizar, se convierte en hipoteca “normal”. Si la casa es móvil o no se fija con cimentación, no se puede hipotecar; en ese caso la financiación suele ser un préstamo personal.
Consejo rápido: antes de comparar ofertas, confirma con el fabricante que la vivienda cumple CTE (Código Técnico de la Edificación) y que se entregará con certificado final de obra y licencia de primera ocupación. Más info técnica: Código Técnico de la Edificación.
Requisitos o claves que debes cumplir
Necesitas terreno adecuado, proyecto visado y licencias; además, que el banco acepte la operación como autopromoción. Sin cimentación y registro, no hay hipoteca sobre la casa.
Terreno y legalidad urbanística
- Ser titular del terreno urbanizable o urbano.
- Que el planeamiento permita el uso residencial y la tipología prefabricada.
- Licencia de obra concedida por el Ayuntamiento.
- Geotécnico y proyecto de cimentación adecuados al sistema modular.
Vivienda prefabricada y documentación técnica
- Proyecto redactado por arquitecto y visado.
- Dirección facultativa (arquitecto y aparejador).
- Contrato con el fabricante/constructora, con hitos de pago y calidades.
- Al final: certificado final de obra, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y inscripción registral.
Banco y condiciones habituales
- Hipoteca de autopromoción con disposiciones por certificaciones.
- Financiación sobre el menor entre tasación de la vivienda terminada y presupuesto, con límites (típico 70–80%).
- Aportación propia para terreno, impuestos y parte de la obra.
Micro-checklist de viabilidad
- ¿La casa irá con cimentación fija y anclajes? Sí/No
- ¿Dispongo de terreno apto o lo tendré antes de pedir la hipoteca? Sí/No
- ¿El fabricante entrega proyecto visado y se adapta al CTE? Sí/No
- ¿Puedo cubrir el 20–30% de aportación y gastos? Sí/No
- ¿El calendario de pagos del fabricante encaja con las disposiciones del banco? Sí/No
Un caso típico: Ana tenía el terreno y un presupuesto cerrado con su fabricante modular. El banco aceptó la operación como autopromoción porque la casa se anclaba a cimentación, cumplía CTE y se inscribiría en el Registro.
Guía de referencia para clientes bancarios: Portal del Cliente Bancario (Banco de España).
Cómo hacerlo paso a paso
La ruta más segura es cerrar técnico, legal y financiero en paralelo. Estos pasos evitan bloqueos y sobrecostes.
- Analiza el terreno: calificación urbanística, retranqueos, acometidas y estudio geotécnico básico.
- Define el proyecto: elige fabricante, configura modelo y cierra memoria de calidades y presupuesto.
- Proyecto visado y licencia: tu arquitecto presenta proyecto y obtienes la licencia municipal.
- Solicita la hipoteca de autopromoción: aporta título del terreno, proyecto, licencia y presupuesto. Pide tasación de la vivienda finalizada.
- Firma y primeras disposiciones: el banco fija hitos (cimentación, estructura, cierre, acabados…). Cobras según certificaciones.
- Final de obra y alta: certificados finales, licencia de primera ocupación, alta de suministros e inscripción en el Registro.
- Novación a hipoteca definitiva: el préstamo de obra se transforma en hipoteca de vivienda terminada con cuota estándar.
Tip práctico: coordina con el fabricante que su calendario de cobros coincida con los hitos certificables por el técnico, así el banco puede liberar fondos a tiempo.
Opciones o alternativas (comparativa breve)
Si no encajas en la hipoteca de autopromoción, existen vías mixtas: ampliar hipoteca sobre otra vivienda, préstamo personal o fórmulas con el fabricante. Elige según importes, plazos y capacidad de pago.
| Opción | Qué es | Pros | Contras | Cuándo usar |
|---|---|---|---|---|
| Hipoteca autopromoción | Financia obra por fases y luego se convierte en hipoteca normal. | Tipos más bajos, importe alto, plazos largos. | Papeleos técnicos, disposiciones por hitos, aportación inicial. | Vivienda con cimentación y registro; tienes terreno/licencia. |
| Hipoteca vivienda terminada | Compra “llave en mano” ya inscrita y habitable. | Tramitación simple, liberación única. | Solo si la casa ya está finalizada e inscrita. | Compras a promotor con obra terminada. |
| Préstamo personal | Crédito sin garantía real sobre la casa. | Rapidez, menos requisitos técnicos. | Tipos altos, plazos cortos, importes limitados. | Casas móviles o importes pequeños. |
| Hipoteca sobre otra vivienda | Amplías o rehipotecas tu casa actual para financiar la prefabricada. | Tipos de hipoteca, importes mayores. | Riesgo sobre tu vivienda actual. | Tienes patrimonio y necesitas liquidez inmediata. |
| Plan de pagos del fabricante | Calendario fraccionado directo con la empresa. | Sencillez, se alinea con fabricación. | No es financiación; requiere fondos propios o crédito aparte. | Cuando el banco tarda y el coste es asumible. |
Si dudas entre dos vías, pide a tu banco una preaprobación y al fabricante un calendario compatible con certificaciones. Recurso general sobre tipos de préstamos: financiación (Banco de España).
Costes/beneficios y qué compensa
La hipoteca de autopromoción suele salir a cuenta por sus tipos y plazos. A cambio, exige más control documental y que tú aportes parte del coste por adelantado.
Costes habituales
- Terreno: compra, impuestos y notaría (no siempre financiables).
- Proyecto y licencias: honorarios técnicos, tasas e impuestos de obra.
- Obra: cimentación, módulos, transporte, montaje, acometidas.
- Hipoteca: tasación, comisión de apertura (si la hay), intereses durante la obra.
- Legalización: final de obra, primera ocupación, registro y suministros.
Beneficios clave
- Tipo de interés más bajo que un préstamo personal.
- Plazo largo y cuota asumible tras la entrega.
- Protección del consumidor hipotecario y opción de amortización anticipada.
¿Qué compensa según el caso?
- Si tu casa es modular con cimentación y la vas a registrar: casi siempre compensa la autopromoción.
- Si es móvil o temporal: valora préstamo personal o hipoteca sobre otra vivienda.
- Si el banco no llega a tiempo: usa fondos propios y sincroniza con la primera disposición bancaria.
Ejemplo realista: Luis y Marta tenían 30% de ahorro y terreno pagado. El banco les prestó el 75% del coste de la obra, liberando fondos en 4 hitos. Pagaron intereses solo por lo dispuesto y, al final, convirtieron a hipoteca estándar con cuota estable.
Gastos típicos de hipoteca y derechos del cliente: hipotecas (Banco de España).
Errores frecuentes y cómo evitarlos
Los tropiezos más caros vienen por licencias y calendario de pagos. Con planificación, se evitan.
- Comprar terreno no apto
Solución: pide informe urbanístico previo y consulta retranqueos y ocupación antes de firmar. - No alinear pagos del fabricante con el banco
Solución: fija hitos certificables (cimentación, estructura, cerramientos, final) y adjúntalos al contrato. - Casa sin cimentación o “móvil”
Solución: decide desde el inicio si quieres hipoteca; exige cimentación y anclajes con proyecto. - Subestimar costes de obra y licencias
Solución: añade un 10–15% de contingencia y solicita presupuesto desglosado. - Falta de documentación final
Solución: pacta por contrato la entrega de final de obra, habitabilidad y libro del edificio. - Seguro decenal ignorado
Solución: si puedes vender en 10 años o tu banco lo exige, contrátalo desde el inicio para evitar bloqueos.
FAQs claras y cortas
¿Se puede hipotecar una casa prefabricada?
Sí, si está anclada al terreno, tiene proyecto y licencia, cumple el CTE y se inscribe en el Registro de la Propiedad. En ese caso se tramita como hipoteca de autopromoción. Si es una casa móvil sin cimentación, no es hipotecable: se financia con préstamo personal u otras garantías.
¿Qué porcentaje financia el banco en una casa prefabricada?
Suelen financiar entre el 70% y el 80% del menor importe entre la tasación de la vivienda terminada y el presupuesto, descontando el valor del terreno si ya es tuyo. Necesitarás aportar ahorros para el resto y para gastos de licencias, técnicos y escrituras.
¿Puedo incluir el terreno en la hipoteca?
Depende del banco y del momento. Si ya tienes el terreno pagado, se tiene en cuenta para la tasación de la obra final. Si lo compras ahora, algunos bancos permiten incluirlo en la operación de autopromoción, aunque el porcentaje financiable del suelo suele ser más conservador.
¿Cómo se liberan los fondos en la autopromoción?
Por hitos de obra, tras certificación técnica: cimentación, estructura/módulos, cerramientos, instalaciones y final. El banco gira una tasación o visita de control en cada fase y libera el porcentaje pactado. Así pagas intereses solo sobre el capital dispuesto.
¿Qué documentación pedirá el banco?
Título del terreno, proyecto visado, licencia de obras, contrato con fabricante, presupuesto detallado, estudio geotécnico, tasación, DNI e ingresos. Al final, certificado final de obra, habitabilidad o primera ocupación e inscripción registral para convertir a hipoteca definitiva.
¿Necesito seguro decenal en una casa prefabricada?
Como autopromotor para uso propio, no siempre es obligatorio. Sin embargo, algunos bancos lo exigen y será necesario si piensas vender la vivienda dentro de 10 años. Confírmalo con tu entidad y con el técnico desde el inicio del proyecto.
¿Qué pasa si la casa es móvil o sobre ruedas?
No se considera bien inmueble y no es hipotecable. La financiación típica es un préstamo personal, renting o hipoteca sobre otra propiedad como garantía. Revisa además la normativa municipal de instalación de casas móviles y los permisos requeridos.
¿La tasación se hace antes de construir?
Sí. Se realiza una tasación sobre plano de la vivienda terminada, utilizando proyecto, memoria de calidades y valor del terreno. Después, el tasador o la entidad verifican por fases que la obra progresa conforme al proyecto para ir liberando fondos.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Desde cerrar proyecto y licencia hasta mudarte, un plazo realista es de varios meses, según trámites municipales, fabricación y montaje. La aprobación bancaria suele tardar semanas; planifica que la primera disposición coincida con el inicio de cimentación y montaje.
¿Puedo empezar la obra sin hipoteca concedida?
No es recomendable. Sin hipoteca aprobada podrías quedar sin liquidez a mitad de obra. Lo prudente es tener preaprobación, tasación favorable y calendario de disposiciones pactado con el banco y el fabricante antes de iniciar trabajos.
Idea clave: si tu casa prefabricada será un inmueble con registro, la hipoteca de autopromoción suele ser la vía más sólida. Próximo paso: valida terreno, proyecto y plazos con tu arquitecto y pide preaprobación bancaria con tasación sobre plano.
