Navega por el panorama fiscal de las casas modulares en España.
La construcción de una casa modular, al igual que una tradicional, conlleva una serie de impuestos que es fundamental tener claros desde el principio para evitar sorpresas. 💰
Los principales impuestos son:
1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Es el impuesto más importante.
Para la Construcción (el contrato con Moodul): Se aplica un 10% de IVA. Este es el IVA reducido para la construcción de viviendas de autopromoción. Se va pagando con cada factura que emitimos.
Para la Compra del Terreno (si lo compras a una empresa o profesional): Se aplica un 21% de IVA.
Para los Honorarios de Técnicos (si contratas a un arquitecto o aparejador externo): Se aplica un 21% de IVA. En Moodul, estos honorarios ya forman parte de nuestro servicio integral, por lo que el IVA aplicado es el del conjunto del proyecto (10%).
2. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Este impuesto es una alternativa al IVA y se paga solo en la compra del terreno si se lo compras a un particular. El porcentaje varía según la Comunidad Autónoma, pero suele estar entre el 6% y el 10%. Ojo: O pagas IVA o pagas ITP por el terreno, nunca los dos.
3. AJD (Acto Jurídico Documentado): Es un impuesto que grava los documentos notariales.
Declaración de Obra Nueva: Al finalizar la construcción, hay que declarar la obra nueva ante notario para inscribirla en el Registro. Este acto lleva un AJD que suele ser del 1,5% del coste de ejecución material de la vivienda.
* Hipoteca: Si pides una hipoteca, la escritura de la hipoteca también lleva AJD, aunque desde 2019 este impuesto lo paga el banco, no el cliente.
4. ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): Es un impuesto municipal. Se paga al ayuntamiento para obtener la licencia de obras. El porcentaje lo fija cada ayuntamiento, pero suele rondar el 4% del presupuesto de ejecución material.
Es crucial incluir una partida para estos impuestos en tu planificación financiera, ya que no suelen estar cubiertos por la hipoteca. En Moodul te ayudamos a calcular una estimación de todos estos costes. 👍,
Son dos tributos municipales que debes pagar a tu ayuntamiento para poder empezar la construcción. A menudo se confunden, pero son dos cosas distintas.
1. ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) 🏛️
¿Qué es?: Es un impuesto que grava el hecho de realizar cualquier construcción. Es una de las principales fuentes de ingresos para los ayuntamientos en materia de urbanismo.
¿Cuánto se paga?: Es un porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la obra. El PEM es una parte del presupuesto total, que no incluye el beneficio industrial ni los gastos generales. El tipo impositivo lo fija cada ayuntamiento, pero la ley establece un máximo del 4%. Lo más habitual es que se sitúe entre el 2% y el 4% del PEM.
¿Cuándo se paga?: Normalmente, el ayuntamiento te exige una liquidación provisional para concederte la licencia de obras. Al final de la obra, con el coste final real, se hace la liquidación definitiva.
2. Tasa por Licencia Urbanística (o de Obras) 📜
¿Qué es?: Es una tasa. La diferencia con un impuesto es que una tasa se paga como contraprestación por un servicio que te presta la administración. En este caso, pagas por el trabajo que realizan los técnicos municipales al revisar tu proyecto para comprobar que cumple con la normativa y concederte la licencia.
¿Cuánto se paga?: Su importe también lo fija cada ayuntamiento. Puede ser una cantidad fija, un porcentaje sobre el presupuesto, o una combinación de ambos. Suele ser una cantidad mucho menor que el ICIO.
¿Cuándo se paga?: Se paga en el momento de solicitar la licencia de obras.
En resumen:
ICIO: Un impuesto sobre el coste de la obra. Es la partida más grande.
Tasa de Licencia: Una tasa por el servicio de tramitación del ayuntamiento. Es más pequeña.
Ambos son requisitos indispensables. En Moodul, gestionamos la solicitud de la licencia y te preparamos los cálculos de estos tributos para que sepas exactamente cuánto y cuándo tienes que pagar. ✅,
Sí, la construcción de tu casa modular lleva IVA. Es una de las preguntas más importantes a nivel financiero.
El tipo de IVA que se aplica es el IVA reducido del 10%. 📉
Para poder beneficiarte de este IVA reducido, se tienen que cumplir unas condiciones muy concretas definidas por la Ley del IVA para las ejecuciones de obra de autopromoción:
1. Ser una Persona Física (un particular): La casa debe ser para ti, para tu uso como vivienda. No se aplica a empresas o promotores que vayan a vender la casa.
2. El Contrato es Directamente Contigo: El contrato de construcción lo firmas tú directamente con nosotros (Moodul).
3. Destino a Vivienda: La construcción tiene como destino principal ser tu vivienda habitual o una segunda residencia.
4. Que no hayan pasado más de 2 años: Desde el inicio de la construcción hasta la entrega de la vivienda no pueden pasar más de dos años. Con nuestro sistema industrializado, este requisito se cumple sobradamente, ya que los plazos son mucho más cortos.
¿Cómo y cuándo se paga este IVA?
El 10% de IVA se va aplicando en cada una de las facturas que Moodul te emite a lo largo del proceso, según los hitos de pago que hayamos acordado (cimentación, fabricación, entrega, etc.). No es un pago que se haga todo al final.
Importante:
Este 10% de IVA se aplica al contrato de construcción de la casa. Otros gastos relacionados pueden tener un IVA diferente:
Compra del terreno a una empresa: 21% IVA.
Honorarios de técnicos externos (no incluidos en nuestro contrato): 21% IVA.
* Trabajos de paisajismo o piscina contratados aparte: 21% IVA.
Tener claro este 10% es fundamental para calcular el coste total real de tu casa. 👍,
La declaración de obra nueva es un acto jurídico que se realiza ante notario una vez que la construcción de la casa ha finalizado. ✍️
Su finalidad es «hacer existir» la casa a nivel legal y registral. Es el documento que permite inscribir tu casa en el Registro de la Propiedad, de forma que conste públicamente que en esa parcela antes vacía, ahora existe una edificación con unas características determinadas.
¿Por qué es obligatoria y fundamental?
Para poder inscribir la casa en el Registro de la Propiedad. Sin esto, la casa legalmente «no existe» y no podrías venderla ni hipotecarla en el futuro.
Para poder contratar los suministros de forma definitiva (agua, luz, gas).
Para poder obtener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, que acredita que la vivienda es apta para ser habitada.
¿Qué se necesita para hacerla?
Para ir al notario a firmar la escritura de declaración de obra nueva, necesitas llevar:
La licencia de obras que te concedió el ayuntamiento.
El Certificado Final de Obra (CFO), firmado por el arquitecto y el aparejador.
El seguro decenal (si es obligatorio).
El certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
¿Qué impuestos implica?
La escritura de declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Base Imponible: El impuesto se calcula sobre el coste de ejecución material de la vivienda (el valor de la construcción declarado en la escritura).
* Tipo Impositivo: El porcentaje varía en cada Comunidad Autónoma, pero lo más habitual es que sea el 1,5%.
Ejemplo: Si el coste de ejecución material de tu casa es de 150.000 €, el AJD a pagar sería el 1,5% de esa cantidad, es decir, 2.250 €.
Este es el último gran trámite administrativo para que tu casa sea 100% legal a todos los efectos. Nosotros te preparamos toda la documentación necesaria para que la firma ante notario sea un proceso rápido y sencillo. ✨,
Vender una casa modular, una vez que está construida e inscrita en el Registro de la Propiedad, sigue exactamente las mismas reglas fiscales que la venta de cualquier otra vivienda. 🏡
El impuesto clave que te afecta como vendedor es la plusvalía, pero ojo, porque hay dos tipos de plusvalía y es fácil confundirlas:
1. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU)
¿Qué es?: Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo (solo el suelo, no la construcción) desde que lo compraste hasta que lo vendes.
¿Quién lo paga?: Lo paga el vendedor.
¿Cómo se calcula?: Es complejo y ha habido cambios legales recientes. Los ayuntamientos te dan a elegir entre dos métodos:
a. Método Objetivo: Se basa en el valor catastral del suelo y unos coeficientes que dependen de los años que has sido propietario.
b. Método Real: Se calcula sobre la ganancia real que has tenido con la venta del suelo.
Elegirás el que te resulte más favorable. Importante: si no ha habido un incremento de valor (vendes por menos de lo que compraste), no se paga este impuesto.
2. Plusvalía en el IRPF (Ganancia Patrimonial en la Declaración de la Renta)
¿Qué es?: Es la ganancia real que has obtenido con la venta de la vivienda. Se declara en tu IRPF del año siguiente a la venta.
¿Quién lo paga?: Lo paga el vendedor.
¿Cómo se calcula?: De forma simplificada, es:
Ganancia = (Valor de Venta) – (Valor de Compra)
Valor de Venta: El precio por el que vendes la casa, menos los gastos y tributos que pagaste por la venta (ej. plusvalía municipal, agencia inmobiliaria).
Valor de Compra: Lo que te costó la casa en su día (terreno + construcción + impuestos como IVA, ITP, AJD + gastos de notaría, registro…).
¿Cuánto se paga?: La ganancia obtenida tributa en la base del ahorro del IRPF, en unos tramos que van desde el 19% hasta el 28% (para ganancias muy altas).
Exenciones Importantes:
Reinversión en Vivienda Habitual: Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el dinero de la venta en comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia patrimonial está exenta de tributar en el IRPF.
* Mayores de 65 años: Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir.
Como ves, la fiscalidad es la misma. Una casa Moodul es un activo inmobiliario de primer nivel. 👍,
